Ο χάρτης της φορολογίας ακινήτων στην Ευρώπη – Τι ισχύει στην Ελλάδα

Συγκριτικές τάσεις και βασικά συμπεράσματα από τους RSM European Real Estate Tax Guides 2026

Η φορολογία των επενδύσεων σε ακίνητα αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν τη δομή και τη στρατηγική των επενδύσεων σε ολόκληρη την Ευρώπη. Οι Ευρωπαϊκοί Οδηγοί Φορολογίας της RSM αναδεικνύουν τις σημαντικές διαφοροποιήσεις που παρατηρούνται μεταξύ των χωρών και επισημαίνουν τις επενδυτικές ευκαιρίες που προκύπτουν, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες του φορολογικού καθεστώτος κάθε χώρας. Σύμφωνα με την RSM:

Στην Ελλάδα, το εισόδημα από ενοίκια για τα φυσικά πρόσωπα φορολογείται με προοδευτική κλίμακα, η οποία από το 2026 διαμορφώνεται σε 15%, 25%, 35% και 45%. Η δομή αυτή παραμένει σχετικά ευνοϊκή για μικρούς ιδιώτες ιδιοκτήτες, ωστόσο η φορολογική επιβάρυνση αυξάνεται σημαντικά όταν τα εισοδήματα από ενοίκια φθάνουν σε υψηλότερα επίπεδα. Για τις εταιρείες, το εισόδημα από ακίνητα αντιμετωπίζεται ως σύνηθες εταιρικό εισόδημα και φορολογείται με συντελεστή 22%.

Στην Κύπρο, το φορολογικό καθεστώς απλοποιήθηκε σημαντικά από την 1η Ιανουαρίου 2026. Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν υπόκεινται πλέον στην ειδική εισφορά άμυνας (SDC), ενώ ο εταιρικός φορολογικός συντελεστής διαμορφώνεται στο 15%. Η αλλαγή αυτή καθιστά το σύστημα σαφώς πιο απλό και ενισχύει τη φορολογική ανταγωνιστικότητα της χώρας τόσο για ιδιώτες όσο και για εταιρικές δομές.

Η Βουλγαρία παραμένει μία από τις πιο φορολογικά αποδοτικές χώρες στην Ευρώπη για επενδύσεις σε ακίνητα, καθώς εφαρμόζει ενιαίο φορολογικό συντελεστή 10% τόσο για εταιρείες όσο και για φυσικά πρόσωπα, με πρόσθετη τεκμαρτή έκπτωση εξόδων για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες.

Αντίστοιχα, η Ρουμανία αποτελεί μία από τις χώρες όπου η ιδιωτική κατοχή ακινήτων είναι ιδιαίτερα ελκυστική, καθώς τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με 10% επί εισοδήματος από ενοίκια, ενώ προβλέπεται και τεκμαρτή έκπτωση εξόδων. Το εταιρικό εισόδημα φορολογείται με συντελεστή 16%.

Στην Κροατία, τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με συντελεστή 12% επί φορολογικής βάσης που μειώνεται μέσω τεκμαρτών εξόδων, γεγονός που καθιστά την ιδιωτική κατοχή ιδιαίτερα ανταγωνιστική. Για τις εταιρείες, ο εταιρικός φόρος διαμορφώνεται στο 18%, ενώ για μικρότερες επιχειρήσεις μπορεί να περιοριστεί στο 10%.

Η Ιταλία παρουσιάζει ένα πιο σύνθετο φορολογικό σύστημα. Οι εταιρείες υπόκεινται σε συνδυασμό εταιρικών φόρων (IRES και IRAP), ενώ για τα φυσικά πρόσωπα μπορεί να εφαρμοστεί το ειδικό καθεστώς cedolare secca, το οποίο επιτρέπει φορολόγηση με σταθερό συντελεστή σε ορισμένες περιπτώσεις. Εκτός αυτού του καθεστώτος, η φορολογική επιβάρυνση μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη.

Στη Μάλτα, παρά τον τυπικό εταιρικό συντελεστή 35%, υπάρχει η δυνατότητα επιλογής τελικού φόρου 15% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, τόσο για εταιρείες όσο και για φυσικά πρόσωπα. Το καθεστώς αυτό έχει συμβάλει στην απλοποίηση της φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα.

Τέλος, στην Πορτογαλία, το εισόδημα από ενοίκια για φυσικά πρόσωπα φορολογείται συνήθως με συντελεστή 25% ή 28%, ενώ ο εταιρικός φόρος κυμαίνεται περίπου στο 19% συν πρόσθετες τοπικές προσαυξήσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η εταιρική δομή μπορεί να είναι φορολογικά πιο αποδοτική.

Διαφορετικές στρατηγικές επένδυσης ανάλογα με τη χώρα

Με βάση τα παραπάνω δεδομένα, όπως προκύπτει από τους Real Estate Tax Guides της RSM, οι χώρες της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, όπως η Βουλγαρία, η Ρουμανία και η Κροατία, εμφανίζουν συχνά χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση για ιδιώτες επενδυτές.

Αντίθετα, σε άλλες περιπτώσεις, όπως η Πορτογαλία ή η Κύπρος, η εταιρική δομή μπορεί να αποτελεί εναλλακτική με ιδιαίτερο ενδιαφέρον, ιδίως όταν τα επενδυτικά κέρδη επανεπενδύονται.

Οι διαφορές αυτές αναδεικνύουν τη σημασία της σωστής φορολογικής δομής των επενδύσεων, ιδίως σε ένα περιβάλλον όπου οι διασυνοριακές επενδύσεις στην αγορά ακινήτων αυξάνονται σταθερά.

Όπως επισημαίνει ο κ. Ιωάννης Ξενόπουλος, Partner, Outsourcing Solutions & Tax Leader της RSM Greece:

«Σε ένα περιβάλλον όπου οι επενδύσεις στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων παρουσιάζουν αυξημένο ενδιαφέρον, η πλήρης κατανόηση των φορολογικών πλαισίων κάθε χώρας αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη λήψη τεκμηριωμένων επενδυτικών αποφάσεων. Οι European Real Estate Tax Guides της RSM έχουν σχεδιαστεί ως ένα πρακτικό εργαλείο που βοηθά επενδυτές και επιχειρήσεις να κατανοήσουν το σύνθετο φορολογικό περιβάλλον της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων και να αξιολογήσουν αποτελεσματικά τις διαθέσιμες επιλογές.»

Να σημειωθεί, ότι για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά, οι ειδικοί της RSM εκδίδουν τους πλήρεις Ευρωπαϊκούς Οδηγούς Φορολογίας Ακινήτων της RSM (European Real Estate Tax Guides) – ένα πρακτικό εργαλείο για επενδυτές και επιχειρήσεις.