Η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού μετατίθεται για την 1η Ιουλίου 2027, καθώς παραμένουν ανοιχτά σημαντικά τεχνικά ζητήματα που συνδέονται με την ψηφιακή καταγραφή και διασταύρωση των στοιχείων των ακινήτων.

Η απόφαση της ΑΑΔΕ να μεταθέσει την εφαρμογή του μέτρου δεν αφορά μόνο τη διασύνδεση των τραπεζών με τα φορολογικά συστήματα. Πίσω από την καθυστέρηση βρίσκεται ένα ευρύτερο πρόβλημα: τα στοιχεία για τα ακίνητα δεν ταυτίζονται πάντοτε μεταξύ των διαφορετικών βάσεων δεδομένων του Δημοσίου.

Στο επίκεντρο βρίσκεται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστό ως ΜΙΔΑ, το οποίο θα αποτελέσει βασικό εργαλείο για την ηλεκτρονική παρακολούθηση της ακίνητης περιουσίας και των μισθώσεων.

Το πρόβλημα με Ε9 και Κτηματολόγιο

Για να λειτουργήσει αποτελεσματικά το νέο σύστημα, θα πρέπει να δημιουργηθεί μία ενιαία εικόνα για κάθε ακίνητο. Τα στοιχεία του Ε9 πρέπει να μπορούν να συνδεθούν με τα αντίστοιχα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου και άλλων φορέων.

Στην πράξη, όμως, έχουν εντοπιστεί αρκετές αποκλίσεις.

Ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου, ο γνωστός ΑΤΑΚ που χρησιμοποιείται στο Ε9, δεν αντιστοιχεί σε όλες τις περιπτώσεις αυτόματα με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, τον ΚΑΕΚ. Παράλληλα, διαφορές μπορεί να υπάρχουν και στα στοιχεία που διαθέτουν άλλοι φορείς, όπως ο ΔΕΔΔΗΕ.

Ιδιαίτερα συχνό ζήτημα είναι οι διαφορετικές επιφάνειες των ακινήτων. Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με συγκεκριμένα τετραγωνικά μέτρα στο Ε9 και με διαφορετικά στοιχεία στο Κτηματολόγιο.

Οι αποκλίσεις αυτές μπορεί να έχουν προκύψει από τακτοποιήσεις αυθαίρετων ή ημιυπαίθριων χώρων, αλλαγές στην ιδιοκτησία, διαφορετικές μετρήσεις ή μη επικαιροποίηση όλων των μητρώων μετά από κάποια μεταβολή.

Ανάλογα προβλήματα υπάρχουν και στα αγροτεμάχια, όπου οι νεότερες τοπογραφικές αποτυπώσεις μπορεί να δίνουν διαφορετική επιφάνεια από αυτή που εξακολουθεί να εμφανίζεται στο Ε9.

Έτσι, για το ίδιο ακίνητο μπορεί να υπάρχουν διαφορετικά δεδομένα ανάλογα με το πληροφοριακό σύστημα στο οποίο γίνεται η αναζήτηση.

Το κόστος για τους ιδιοκτήτες

Η λειτουργία του ΜΙΔΑ αναμένεται να οδηγήσει σε έναν εκτεταμένο έλεγχο των στοιχείων που αφορούν την ακίνητη περιουσία.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία που εμφανίζονται στο σύστημα και, όπου υπάρχουν αποκλίσεις, να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις.

Σε απλές περιπτώσεις, η διόρθωση μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά. Σε πιο σύνθετες υποθέσεις, όμως, ενδέχεται να χρειαστούν μηχανικοί, νέα τοπογραφικά, διορθώσεις τίτλων, συμβολαιογραφικές πράξεις ή άλλες τεχνικές και νομικές διαδικασίες.

Αυτό σημαίνει ότι για ένα μέρος των ιδιοκτητών η διαδικασία μπορεί να συνεπάγεται πρόσθετο κόστος, ιδιαίτερα όταν οι διαφορές μεταξύ των μητρώων δεν μπορούν να διορθωθούν απλώς με μία ηλεκτρονική ενημέρωση.

Γιατί συνδέεται το ΜΙΔΑ με τα ενοίκια

Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού αποτελεί ουσιαστικά το επόμενο στάδιο της ίδιας ψηφιακής διαδικασίας.

Με την τραπεζική πληρωμή, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί ευκολότερα να διασταυρώνει το ποσό που καταβάλλεται με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο, τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και τα εισοδήματα που δηλώνονται.

Για να γίνει όμως αυτό χωρίς προβλήματα, θα πρέπει πρώτα να είναι απολύτως σαφές ποιο ακίνητο αφορά κάθε μίσθωση και ποια είναι τα οριστικά στοιχεία του.

Εάν, για παράδειγμα, ένα ακίνητο εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα ή διαφορετικά στοιχεία ιδιοκτησίας σε διαφορετικές βάσεις δεδομένων, η αυτοματοποιημένη διασταύρωση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα.

Για τον λόγο αυτό, η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του ΜΙΔΑ επηρεάζει και το χρονοδιάγραμμα της υποχρεωτικής τραπεζικής πληρωμής των ενοικίων.

Τι αλλάζει μέχρι την 1η Ιουλίου 2027

Η νέα ημερομηνία δίνει επιπλέον χρόνο στην ΑΑΔΕ για να ολοκληρώσει τις απαραίτητες διασυνδέσεις με τις τράπεζες και τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών, αλλά και για να βελτιώσει τη διασταύρωση των στοιχείων των ακινήτων.

Παράλληλα, δίνει χρόνο στους ιδιοκτήτες να εντοπίσουν πιθανές αποκλίσεις στα στοιχεία της περιουσίας τους και να προχωρήσουν στις απαιτούμενες διορθώσεις.

Το σημαντικότερο ζήτημα, επομένως, δεν είναι μόνο ο τρόπος με τον οποίο θα πληρώνεται το ενοίκιο. Είναι η δημιουργία μιας ενιαίας και αξιόπιστης εικόνας για κάθε ακίνητο.

Από την ορθότητα των στοιχείων σε Ε9, Κτηματολόγιο και ΜΙΔΑ θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και η ομαλή εφαρμογή του νέου συστήματος.

Η μετάθεση έως την 1η Ιουλίου 2027 μεταφέρει χρονικά την υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή των ενοικίων, αλλά ταυτόχρονα αναδεικνύει ένα ευρύτερο ζήτημα: πριν το Δημόσιο μπορέσει να παρακολουθεί ηλεκτρονικά κάθε μίσθωση και κάθε πληρωμή, θα πρέπει πρώτα να έχει ξεκαθαρίσει ποια ακριβώς είναι η ακίνητη περιουσία που καταγράφεται στα δικά του μητρώα.