Γκρίζα σύννεφα” πυκνώνουν πάνω από το πρόγραμμα της χρυσής βίζας στην Ελλάδα, καθώς σημειώθηκε εντυπωσιακή μείωση 44% στις νέες αιτήσεις κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, κυρίως λόγω της αύξησης των ορίων επένδυσης. Με βάση την πορεία του πρώτου εξαμήνου, παράγοντες της αγοράς εκτιμούν, ότι η μείωση των νέων αιτήσεων στο σύνολο του έτους μπορεί να ξεπεράσει και το 50%.

Όπως σχολιάζουν μεσίτες που εξειδικεύονται στην εύρεση ακινήτων που συνδέονται με την απόκτηση golden visa, αυτή η κατακόρυφη πτώση συνδέεται άμεσα με τη νέα γεωγραφική χαρτογράφηση των επενδυτικών ζωνών, η οποία στοχεύει στην αποσυμφόρηση των πιο δημοφιλών προορισμών της χώρας.  Ως εκ τούτου, το ανώτατο όριο των 800.000 ευρώ που εφαρμόζεται πλέον σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα.   Ανάλογη είναι η εικόνα και σε νησιά με πληθυσμό που ξεπερνά τους 3.100 κατοίκους, όπου επίσης ισχύει το υψηλότερο πλαφόν για αγορές. Σημειώνεται, ότι στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, το ελάχιστο κόστος απόκτησης ακινήτου έχει διαμορφωθεί στις 400.000 ευρώ.

Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση

Η παραδοσιακή επενδυτική ζήτηση εστιάζει κατά κύριο λόγο στον Κεντρικό, τον Νότιο και τον Βόρειο Τομέα Αθηνών, με περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, η Γλυφάδα, η Βούλα και το Ελληνικό να παραμένουν στο επίκεντρο του premium ενδιαφέροντος. Παράλληλα, έντονη κινητικότητα καταγράφεται και στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Ωστόσο, μετά τις πρόσφατες αλλαγές των ορίων, το αγοραστικό ενδιαφέρον άρχισε να μετατοπίζεται εντός της Αττικής προς τον Πειραιά, καθώς και τα Δυτικά, αλλά και τα Ανατολικά προάστια, όπου το όριο είχε διατηρηθεί χαμηλότερα πριν την τελική αναπροσαρμογή. Στην περιφέρεια, πάλι, εκτός από τα κοσμοπολίτικα νησιά των Κυκλάδων, σταθερή ζήτηση για εξοχικές κατοικίες παρουσιάζουν η Κρήτη, η Ρόδος, η Κέρκυρα και αναπτυσσόμενοι luxury προορισμοί της Πελοποννήσου, όπως το Πόρτο Χέλι και η Μεσσηνία.

Επένδυση υπό προϋποθέσεις

Παράλληλα με τα νέα οικονομικά όρια, θεσπίστηκαν αυστηροί κανόνες που αλλάζουν ριζικά τον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων. Στις ζώνες των 800.000 και 400.000 ευρώ, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μοναδικό ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια 120 τετραγωνικών μέτρων, γεγονός που αποκλείει τη συγχώνευση μικρότερων διαμερισμάτων.

Η πιο καθοριστική ανατροπή, ωστόσο, αφορά τη ρητή απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν επιτρέπεται πλέον να διατίθενται σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, παρά μόνο για μακροχρόνια ενοικίαση. Σε περίπτωση παράβασης αυτών των περιορισμών, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν βαριές κυρώσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν την άμεση ανάκληση της άδειας διαμονής, καθώς και διοικητικά πρόστιμα που φτάνουν τις 50.000 ευρώ.

Μοναδική εξαίρεση σε αυτό το αυστηρό καθεστώς αποτελεί η διατήρηση του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ, το οποίο όμως μετατοπίζει το επενδυτικό ενδιαφέρον σε ειδικές κατηγορίες ακινήτων. Το όριο αυτό ισχύει αποκλειστικά για την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων ή για τη μετατροπή εμπορικών και βιομηχανικών χώρων σε οικιστικούς, υπό την προϋπόθεση ότι οι εργασίες ολοκληρώνονται πριν από την υποβολή της αίτησης. Οι παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι αλλαγές αυτές θα αναδιαμορφώσουν ριζικά το real estate, στρέφοντας τους ξένους αγοραστές σε εναλλακτικές επενδύσεις και προσφέροντας, ταυτόχρονα, μια σημαντική ανάσα στο εγχώριο στεγαστικό πρόβλημα μέσω της αύξησης των διαθέσιμων ακινήτων για παραδοσιακή ενοικίαση.

Τι δείχνουν τα επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου

Το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Μόνο τον Ιούνιο κατατέθηκαν 395 νέες αιτήσεις.

Την ίδια περίοδο εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες, αριθμός αυξημένος κατά 21% σε σχέση με τις 4.057 του πρώτου εξαμήνου του 2025. Οι άδειες αφορούν τόσο φετινές αιτήσεις όσο και αιτήματα που είχαν υποβληθεί το 2024 και το 2025.

Παράλληλα, σε εκκρεμότητα παραμένουν 7.368 αιτήσεις της προηγούμενης διετίας, περίοδο κατά την οποία είχε καταγραφεί σημαντική αύξηση των επενδύσεων πριν από την εφαρμογή των νέων ορίων.

Ο κύριος όγκος των νέων αιτήσεων αφορά επενδύσεις στο όριο των 250.000 ευρώ και, σε μικρότερο βαθμό, των 400.000 ευρώ. Περιορισμένες είναι οι αιτήσεις για επενδύσεις 800.000 ευρώ, όριο που εφαρμόζεται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και στα μεγάλα νησιά με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.150 κατοίκων.